Vender un apartamento con hipoteca en Colombia sí se puede, y en la práctica es más común de lo que parece. El reto no es “si se puede”, sino cómo organizar la operación para que la deuda se cierre bien, la escritura salga sin tropiezos y tú no termines pagando de más en gastos e impuestos por falta de planificación.
En esta guía te explico, de forma clara y paso a paso, qué opciones tienes para manejar la hipoteca, qué documentos te van a pedir, qué costos suelen aparecer y un detalle que casi nadie te cuenta: cómo planificar la venta con el calendario fiscal para optimizar impuestos y mejorar tu rendimiento financiero.
Productos Personalizados
Productos Recomendados:
Créditos de Vivienda
NO VIS Credito Facil Tradicional UVR
7,10% EA
Plazo: 5 años a 20 años
NO VIS Credito Vivienda Pesos
desde 16,15% EA
Plazo: 5 años a 20 años
Aplican condiciones según las especificaciones de cada producto
¿Puedo vender un apartamento si tiene hipoteca?
Sí. Tener una hipoteca significa que el inmueble está gravado con un crédito (normalmente con una hipoteca registrada en el certificado de tradición), pero no significa que esté “bloqueado” para vender. Lo que cambia es que, al momento del cierre, hay que resolver la deuda para que el comprador reciba el apartamento con el estado jurídico acordado (idealmente libre de gravámenes, a menos que pacten algo distinto).
La clave está en entender que la hipoteca no se “desaparece” por firmar una promesa de compraventa: se debe cancelar, subrogar o pagar con el dinero de la venta siguiendo un proceso formal con el banco y la notaría.
Si estás interesado en profundizar sobre opciones financieras relacionadas, puedes consultar esta guía sobre Crédito Hipotecario y su manejo en diferentes situaciones.
Qué pasa con la deuda hipotecaria al vender el inmueble
Cuando vendes, la deuda no se transfiere automáticamente al comprador. Hay tres caminos típicos:
1) tú cancelas el saldo y levantas la hipoteca;
2) el comprador asume (o “toma”) la hipoteca mediante subrogación (si el banco lo acepta);
3) se hace un pago simultáneo: el comprador paga y con ese mismo dinero se cancela el crédito en el cierre.
La decisión depende de tu saldo pendiente, las condiciones del crédito, el perfil del comprador y, algo muy importante, el tiempo: algunos trámites bancarios toman semanas, así que conviene planear con anticipación para que la escritura no se te caiga por plazos.
Opciones para vender un apartamento con hipoteca (y cuándo convienen)
1) Cancelación anticipada de hipoteca antes de vender
Esta opción consiste en pagar el crédito (totalmente) y luego tramitar el levantamiento de la hipoteca. Suele ser atractiva si ya tienes el dinero (ahorros, otro préstamo, apoyo familiar) o si esperas vender mejor cuando el inmueble esté libre de gravámenes, porque a muchos compradores les da tranquilidad.
Lo que debes revisar es si tu crédito tiene costos por prepago. En Colombia, muchos créditos hipotecarios permiten abonos sin penalidad, pero no siempre aplica igual para todos los productos o contratos. Antes de tomar la decisión, pide a tu banco el saldo a la fecha y pregunta por costos asociados a la cancelación.
2) Pago simultáneo con el dinero del comprador (la más común)
Aquí no necesitas cancelar “por tu cuenta”. El cierre se estructura para que parte del pago del comprador vaya directo al banco (para cancelar la obligación) y el resto te llegue a ti. Es frecuente que el pago se haga mediante cheque de gerencia o consignación controlada, y que el banco emita la carta de saldo/cancelación y luego los documentos para levantar la hipoteca.
Esta modalidad es práctica, pero exige coordinación: promesa bien redactada, fechas realistas y claridad sobre quién asume gastos de levantamiento, certificados, notaría y registro.
3) Subrogación hipotecaria (transferir la hipoteca al comprador)
La subrogación hipotecaria permite que el comprador “se quede” con tu crédito o con la garantía hipotecaria, bajo aprobación del banco. En la vida real, no siempre es tan simple, porque la entidad hace un estudio de crédito al comprador y puede cambiar condiciones.
Puede convenir si tu crédito tiene una tasa muy competitiva o si el comprador quiere evitar gastos de un crédito nuevo. La contra es que depende totalmente de la política del banco y del perfil del comprador; por eso, si escoges este camino, empieza el trámite temprano.
Si quieres saber más sobre este proceso y otras operaciones bancarias relacionadas, no dudes en revisar el artículo ¿Puedo cambiar mi crédito hipotecario a otro banco en Colombia?
Paso a paso: cómo vender inmueble hipotecado sin enredos
Vender casa con hipoteca o apartamento con hipoteca se parece a una venta normal, con algunos pasos extra para coordinar con el banco. Te dejo un orden práctico que funciona en la mayoría de casos.
1) Pide al banco el estado del crédito y el saldo para cancelación
Antes de publicar el inmueble o cerrar una negociación, solicita:
- saldo total a la fecha (y proyección a 30–60 días),
- número de obligación y condiciones del crédito,
- instrucciones del banco para cancelación/levantamiento,
- si aplica, costos de trámite o certificaciones.
Este dato te permite fijar un precio con los pies en la tierra: no es lo mismo “me falta poco” que tener un saldo que se come gran parte de la venta.
2) Revisa tu certificado de tradición y libertad
El certificado de tradición y libertad te dice qué gravámenes existen (hipoteca, embargos, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, etc.). Si hay algo adicional a la hipoteca, resuélvelo antes o inclúyelo explícitamente en la negociación, porque puede frenar la escrituración.
Como regla práctica: entre más “limpio” esté el folio, menos sorpresas en notaría. Para más detalles sobre trámites y documentos, puedes visitar nuestro Blog de Consejos - Mi Casa.
3) Define la estrategia de pago de la hipoteca (y deja todo por escrito)
Aquí tomas la decisión: cancelación anticipada, pago simultáneo o subrogación. Lo importante es que la promesa de compraventa detalle el mecanismo, los tiempos y qué pasa si el banco se demora o si el comprador no cumple.
Un error típico es firmar una promesa genérica “como si no hubiera hipoteca” y luego entrar en discusiones cuando llega el día de la escritura.
4) Negocia la promesa de compraventa con un cronograma realista
Si vas por pago simultáneo, define el flujo del dinero: cuánto va al banco, cuánto a ti y cómo se soporta. Si vas por subrogación, define un plazo para aprobación bancaria y una salida si la entidad niega.
En la promesa también se suelen acordar temas como arras, fecha de entrega, paz y salvo de administración y servicios, y quién asume gastos de notaría y registro. No es solo “precio y firma”; es tu seguro contra malentendidos.
5) Reúne los documentos clave (con tiempo)
A la pregunta “qué documentos necesito para vender un apartamento con hipoteca en Colombia”, la respuesta real es: los mismos de una venta normal, más los del banco.
Usualmente te pedirán:
- Certificado de tradición y libertad vigente.
- Copia de la escritura anterior.
- Paz y salvo de administración (si aplica).
- Recibos o certificaciones de impuesto predial (según municipio).
- Documentos de identidad.
- Certificaciones del banco (saldo, carta de instrucciones, carta de cancelación cuando se pague).
- Si aplica: documentos de afectación a vivienda familiar/patrimonio de familia y su levantamiento.
Algunos documentos tienen vigencias cortas. Si los sacas demasiado pronto, te tocará pagarlos dos veces.
6) Firma escritura y coordina el levantamiento de hipoteca
En el cierre, el objetivo es que quede claro cómo se paga la obligación y cómo se tramita el levantamiento. Dependiendo del banco, primero se cancela, luego el banco expide la escritura o carta para levantar la hipoteca, y finalmente se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Este detalle es importante: pagar el crédito no es lo mismo que levantar la hipoteca. Hasta que no se registre el levantamiento, el gravamen puede seguir apareciendo en el folio.
Si quieres conocer más acerca de créditos y alternativas para vivienda, no olvides explorar las opciones disponibles en Crédito Hipotecario.
7) Registra y verifica: que el folio quede como debe quedar
Una vez se registra la compraventa, revisa el certificado de tradición actualizado. Si tu compromiso era entregar “libre de gravámenes”, valida que efectivamente la hipoteca ya no figure o que el banco haya hecho el trámite correcto.
Parece obvio, pero en operaciones con tiempos ajustados, este “último paso” es el que más dolores de cabeza evita.
Costos y gastos asociados a la venta (para que no te coja fuera de base)
Al vender un apartamento con hipoteca, los costos pueden venir por tres frentes: la compraventa, el crédito y los impuestos. Lo mejor es presupuestarlos desde el inicio para no improvisar con el comprador (o tener que bajar el precio a última hora).
En general, podrías encontrarte con gastos de notaría, registro, certificados, y los costos vinculados al banco: certificaciones, gastos de trámite y, en algunos casos, costos por cancelación. Además, según tu situación y la operación, puede haber retenciones o impuestos asociados a la venta.
Como Comparabien compara productos financieros, un tip útil es mirar el proceso como “costo total de la operación”: no solo la tasa del crédito, sino los gastos de moverlo, cancelarlo o reemplazarlo si piensas comprar otra vivienda. En una venta con compra posterior, la diferencia entre créditos (tasa, seguros, costos) puede impactar tu presupuesto más de lo que imaginas.
El punto que casi nadie te dice: planifica la venta con el calendario fiscal
Aquí va el “hidden insight” que suele marcar una diferencia real: el cuándo vendes puede importar tanto como el a cuánto vendes.
En Colombia, la venta de inmuebles puede tener impactos en tu declaración y en retenciones aplicables, y esos efectos se sienten distinto si cierras cerca de fin de año, si ya tienes otras rentas ese año, o si vas a reinvertir. No se trata de “evadir”, sino de anticiparte para no pagar de más por falta de planeación.
Por ejemplo, si estás pensando vender y comprar otro inmueble, o si tuviste un año con ingresos altos (bonos, comisiones, venta de otro activo), tal vez te convenga coordinar el cierre para que el impacto fiscal sea más manejable. En otros casos, vender a inicios de año te da margen para ordenar soportes, pagos y estrategias de inversión durante el mismo periodo fiscal.
Como cada caso cambia (tipo de inmueble, tiempo de tenencia, si fue vivienda habitual, tu situación tributaria), lo más inteligente es hablar con un contador antes de firmar promesa. Una conversación corta puede ahorrarte mucho más que negociar “un millón más” en el precio.
Errores frecuentes al vender apartamento con hipoteca (y cómo evitarlos)
El error más común es asumir que el banco “resuelve todo rápido”. Los trámites bancarios tienen tiempos y dependen de documentos, firmas y validaciones internas. Si prometes una fecha de escritura demasiado agresiva, te expones a incumplimientos y conflictos con el comprador.
Otro tropiezo clásico es no dejar claro en la promesa quién paga qué y cómo se hacen los desembolsos. En ventas con hipoteca, la forma de pago no es un detalle: es el corazón del negocio. También pasa que algunas personas pagan el crédito, pero no verifican el levantamiento registrado, y el folio queda con el gravamen por meses.
Por último, no subestimes la etapa de “papeles”: si tu certificado de tradición muestra afectación a vivienda familiar, sucesiones, o cualquier anotación extra, arreglarlo tarde sale caro… y te puede tumbar una venta ya negociada.
Una forma práctica de tomar mejores decisiones financieras en el proceso
Vender un inmueble hipotecado no ocurre en el vacío. Muchas veces estás vendiendo para comprar otra vivienda, para cambiar de ciudad o para mejorar tu liquidez. Ahí es donde comparar te ayuda: si vas a sacar un nuevo crédito hipotecario, o incluso un crédito de libre inversión puente, entender tasas, seguros y costos totales puede cambiar tu presupuesto mensual.
En plataformas como Comparabien puedes revisar información de productos financieros y de seguros con datos comparables, para que tu decisión no se base solo en “lo que te ofrecieron en tu banco de siempre”, sino en una visión más amplia del mercado.
Para ampliar sobre cómo aprovechar las mejores condiciones en créditos y seguros, visita Cómo comprar casa en remate bancario en Colombia: guía completa.
Para cerrar: una venta bien planificada vale más que una venta rápida
Vender apartamento con hipoteca es totalmente viable si lo manejas como un proyecto: con saldos claros, documentos al día, una promesa bien amarrada y un cronograma realista con el banco. Cuando además sumas planificación fiscal, el resultado suele ser una operación más eficiente, con menos estrés y mejor rendimiento.
Si estás por dar el paso, organiza tus números desde hoy: pide el saldo al banco, revisa el certificado de tradición y define cuál de las tres rutas (cancelación, pago simultáneo o subrogación) encaja mejor contigo. Esa claridad es la que te permite negociar con confianza y llegar a la escritura sin sorpresas.
Para apoyo en opciones crediticias y asesoría revisa las alternativas disponibles en Crédito Hipotecario.