Cómo comprar casa en remate bancario en Colombia: guía completa

Comprar una vivienda en remate puede sonar a “ganga”, pero la realidad exige método, paciencia y, sobre todo, una buena revisión legal. Si te preguntas cómo comprar casa en remate bancario Colombia sin sustos, aquí vas a encontrar una guía clara para entender el proceso, evaluar los riesgos y moverte con seguridad financiera.

Antes de empezar: ¿qué es exactamente un remate bancario en Colombia?

En Colombia, la mayoría de “casas en remate bancario” llegan a subasta por un proceso judicial (remate judicial) cuando el deudor incumple y el juez ordena la venta en pública subasta. El banco actúa como acreedor, pero quien dirige el remate es el juzgado. También existen ventas directas de cartera por parte de bancos o fiduciarias, que no son remates judiciales sino ventas especiales; el proceso y los riesgos cambian.

En los remates judiciales, el inmueble se vende “en el estado en que se encuentra”, con base en un avalúo del proceso. La base para ofertar suele ser un porcentaje del avalúo (a menudo el 70%), lo que abre la puerta a precios interesantes, pero no garantiza descuentos espectaculares. Lo clave es calcular bien los costos totales y verificar la historia legal del inmueble.

¿Cuánto dinero necesitas y cómo se paga?

Para participar en una subasta de inmuebles, normalmente debes hacer un depósito de seriedad previo equivalente a un porcentaje del valor base del remate (comúnmente 40%), consignado como depósito judicial a la orden del juzgado indicado en el edicto. Si te adjudican el bien, tendrás un plazo corto para consignar el saldo (por regla general, alrededor de 5 días hábiles desde la aprobación del remate). Si no cumples, puedes perder el depósito.

Esto implica liquidez rápida. Un crédito hipotecario tradicional rara vez desembolsa a esa velocidad. Algunas personas recurren a créditos de libre inversión, créditos de cupo rotativo, o apalancan con CDT/ahorros para completar el pago y luego, ya con el inmueble a nombre propio, hacen una sustitución por hipoteca. En Comparabien puedes comparar opciones de crédito de consumo y de vivienda para estimar costos, tiempos y tasas, y decidir el plan más realista antes de ofertar.

Requisitos básicos para participar

Cada juzgado y convocatoria puede pedir detalles específicos, pero por lo general te solicitarán: documento de identidad, prueba del depósito de seriedad, datos de contacto, y declaraciones sobre el origen lícito de fondos. Si vas a presentar oferta en nombre de una empresa, prepara el certificado de existencia y representación legal y el RUT. En remates virtuales, revisa con cuidado los términos de la plataforma de la Rama Judicial y los requisitos técnicos para cargar la oferta.

Guía paso a paso: cómo comprar casa en remate bancario en Colombia

• Identifica oportunidades reales. Consulta los edictos de remate publicados por los juzgados (Rama Judicial) o en diarios autorizados. Evita anuncios informales que no referencien un proceso, un juzgado y un número de radicado verificable.

• Reúne la información del proceso. Toma nota del número de proceso, juzgado, fecha y hora del remate, avalúo, base de la subasta, y cuenta para el depósito judicial. Pide copia del expediente o revisa lo disponible en línea para entender por qué se remata el bien.

• Haz una revisión jurídica profunda. Este es el paso que casi nadie detalla y el más importante. Solicita el Certificado de Libertad y Tradición actualizado en la Superintendencia de Notariado y Registro (matrícula inmobiliaria) y revisa: • Titularidad y cadena de tradición (que no existan saltos o transferencias irregulares). • Gravámenes inscritos: hipotecas, embargos, medidas cautelares, afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia, servidumbres. • Prioridades de las hipotecas (primer grado, segundo grado). Asegúrate de que el remate cancela las cargas del proceso y no deja vigentes gravámenes preferentes. • Demandas o anotaciones que puedan afectar la posesión o el uso (procesos de restitución, sucesiones, litigios de linderos).

• Investiga la deuda previa del propietario. Más allá de la hipoteca principal, verifica deudas que pueden “seguir” al inmueble o impactar tu bolsillo: • Propiedad horizontal: cuotas en mora se persiguen con el bien; te las pueden cobrar al tomar posesión. • Predial, valorización y multas urbanísticas: revisa saldos y acuerdos de pago. • Servicios públicos: aunque la deuda es personal, muchas empresas exigen ponerse al día para reconexión. Pide estados de cuenta y confirma políticas locales. • Contratos de arriendo vigentes: la ocupación puede demorar la entrega material.

• Valora el inmueble y el entorno. Si no puedes entrar, mira el frente, habla con vecinos o la administración, consulta fotos aéreas y street view, y estima costos de reparación. Recuerda que compras “como está”.

• Calcula el presupuesto total. Suma: valor probable de adjudicación, depósito de seriedad, gastos de notaría y registro, impuestos departamentales/municipales, certificados, honorarios de abogado y posibles deudas asumidas. Esto te define el techo de oferta.

• Prepara la oferta y la liquidez. Consigna el depósito en la cuenta judicial indicada y reúne los documentos. Si vas a financiarte, ten aprobado con antelación el crédito que sí desembolsa a tiempo o la línea de liquidez. En Comparabien puedes simular y comparar opciones de crédito de libre inversión para cubrir el faltante y no perder el depósito.

• Presenta la postura. Según indique el edicto, hazlo presencialmente (sobre cerrado) o en la plataforma virtual habilitada. Cumple formato, hora y requisitos al pie de la letra.

• Si te adjudican, paga el saldo y tramita la escritura. Consigna el valor restante en el plazo indicado. Luego tramita la escritura de adjudicación, el registro, y solicita al juzgado las órdenes de cancelación de gravámenes procedentes y la entrega del bien.

• Gestiona la entrega y la normalización. Si el inmueble está ocupado, el juzgado puede ordenar el lanzamiento; prevé tiempos. Actualiza servicios, paga deudas pendientes identificadas y coordina con la administración de la copropiedad.

La clave oculta: historia legal y deudas previas del propietario

Muchos contenidos hablan de ofrecer y consignar, pero pasan por alto lo que realmente te salva de fraudes y sorpresas jurídicas: investigar la historia legal del inmueble y la deuda previa del propietario. No basta con ver que “hay hipoteca”. Debes entender qué cargas se extinguen con el remate y cuáles no, si existen acreedores con mejor prioridad, si hay medidas que sobreviven, o si el inmueble tiene afectaciones especiales que limitan su venta o uso.

Además, calcular deudas arrastradas (propiedad horizontal, predial, valorización y reconexiones de servicios) cambia por completo el “descuento” real. Un apartamento 20% por debajo del mercado puede convertirse en precio de mercado o peor si ignoras estos rubros. Antes de ofertar, arma una carpeta con el CLT, certificados de paz y salvo o estados de cuenta, y actas de asambleas de la copropiedad si aplica. Es tu mejor seguro contra enredos.

Riesgos de remates bancarios y cómo reducirlos

El principal riesgo es pagar por encima de lo que conviene al desconocer costos ocultos. También hay riesgos de ocupación prolongada, nulidades procesales que retrasen la adjudicación, o remates “fantasma” que en realidad son estafas por fuera del sistema judicial. Para mitigarlos, verifica que el proceso existe en el juzgado, que el depósito se hace a una cuenta judicial (por ejemplo, del Banco Agrario), y que el edicto es auténtico. Si alguien te pide consignar a una cuenta personal o te ofrece “saltarte el remate”, aléjate.

Otro riesgo es la financiación. Si no cuentas con liquidez inmediata, puedes ganar el remate y no pagar el saldo a tiempo, perdiendo el depósito. Por eso, define antes tu fuente de fondos. Puedes comparar líneas de crédito en Comparabien, evaluar plazos de desembolso y tener un plan B.

Costos y tiempos que debes anticipar

Además del precio de adjudicación, contempla: derechos notariales, impuesto de registro, beneficencia (según departamento), certificados, y honorarios legales. En tiempos, desde el remate hasta la inscripción a tu nombre puede tomar varias semanas, y la entrega material dependerá de si está desocupado. Si hay que hacer lanzamiento, suma meses. Esto afecta tu flujo de caja y tu TIR personal.

¿Se puede financiar un remate?

Sí, pero con estrategia. Un crédito hipotecario tradicional es ideal para el mediano plazo, no para pagar en 5 días. Algunas personas usan:

• Crédito de libre inversión o rotativo para completar el pago inmediato y luego sustituyen deuda con una hipoteca más barata.
• Anticipos sobre CDT o libranzas con desembolso rápido.
• Apoyo familiar temporal formalizado con pagarés.

La clave es que el desembolso esté listo cuando toque consignar. En Comparabien puedes contrastar tasas, montos máximos y tiempos de aprobación de diferentes productos y entidades antes de levantar la mano en la subasta.

Señales de alerta y buenas prácticas

Desconfía de “remates” anunciados solo en redes sociales, sin número de proceso ni juzgado. No entregues dinero en efectivo ni consignaciones a cuentas personales. Exige ver el edicto, valida el proceso en la Rama Judicial y consulta el CLT por tu cuenta. Si no dominas la lectura de certificados, contrata a un abogado especializado en remates judiciales; su costo es pequeño frente a un error de cientos de millones. Y documenta todo: consignaciones, comunicaciones y recibos.

Checklist breve antes de ofertar

• Certificado de Libertad y Tradición al día, sin sorpresas.
• Estados de cuenta: propiedad horizontal, predial, valorización y servicios.
• Confirmación de la prioridad de gravámenes y qué se cancela con el remate.
• Presupuesto total cerrado, con colchón para imprevistos.
• Liquidez lista: depósito hecho y fuente para el saldo en plazo.
• Oferta preparada cumpliendo formato, fechas y plataforma del juzgado.

Para cerrar: compra con cabeza fría y números claros

Entrar a remates bancarios en Colombia puede ser una gran vía para comprar vivienda por debajo del precio de mercado, siempre que no dependas del azar. La diferencia la hace tu preparación: entender el proceso, revisar a fondo la historia legal y las deudas del propietario, y tener el dinero listo. Si te organizas, reduces riesgos y aumentas tus probabilidades de conseguir una buena propiedad a un precio justo.

¿Listo para avanzar? Comienza por definir tu presupuesto y tu plan de financiación. En Comparabien puedes comparar créditos de libre inversión e hipotecarios para saber cuánto puedes ofertar sin comprometer tu tranquilidad. Con información clara y pasos firmes, tu próxima subasta de inmuebles puede convertirse en una compra inteligente.