Crédito para vivienda usada en Colombia: ¿Cuánto te pueden prestar?

Si estás buscando un crédito para vivienda usada, la pregunta clave suele ser la misma: ¿cuánto me prestan? La respuesta corta es: depende de la entidad financiera, tu perfil y el tipo de vivienda. En Colombia, el porcentaje de financiación para compra de vivienda usada puede ir desde el 70% en varios bancos privados hasta el 80% o incluso el 90% en entidades oficiales como el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), según políticas vigentes y tu capacidad de pago. Esa diferencia cambia por completo la cuota inicial que necesitas y, por lo mismo, la decisión de a quién pedirle el préstamo.

En este artículo te explico cómo se define el monto financiable, qué piden las entidades, cómo influyen las categorías VIS/VIP/No VIS y qué pasos seguir para comparar opciones reales con un simulador de crédito hipotecario para vivienda usada. Si quieres saber más sobre cómo funcionan los créditos hipotecarios en Colombia, puedes consultar nuestro artículo detallado sobre Crédito Hipotecario.

Lo esencial: financiamiento, cuota inicial y capacidad de pago

La mayoría de entidades define el “monto máximo que te prestan” como un porcentaje del valor de compra del inmueble. Ese porcentaje se conoce como LTV (loan-to-value). Si un banco te financia hasta el 70%, tendrás que cubrir el 30% como cuota inicial. Si otra entidad te presta el 90%, la cuota inicial baja al 10%. La diferencia no es menor: en un apartamento de 220 millones, hablaríamos de 66 millones vs. 22 millones.

Además del LTV, tu capacidad de pago pone un techo práctico al crédito. Como regla general, la cuota mensual no debería superar entre el 30% y el 35% de tus ingresos familiares netos. Si el cálculo del banco muestra que, con tu ingreso, no alcanzas a cubrir la cuota del monto deseado, el “máximo” se reduce aunque el LTV lo permitiera. Por eso dos personas con el mismo inmueble pueden obtener montos distintos.

También influye el tipo de tasa y el plazo. En pesos, la cuota es más estable; en UVR suele iniciar más baja, pero se ajusta con la inflación. Plazos largos (15–20 años o más) bajan la cuota mensual, pero aumentan el costo total del crédito. Elegir entre pesos o UVR y definir el plazo ideal es parte de la comparación fina que conviene hacer con un simulador de crédito. Para asesorarte sobre este proceso puedes visitar la página de Crédito Hipotecario.

La diferencia entre entidades: así cambia el porcentaje de financiación

Aquí está el punto que más impacto tiene en tu cuota inicial. Un análisis de condiciones de mercado muestra que:

• Entidades oficiales como el FNA pueden ofrecer financiamiento para compra de vivienda usada de hasta el 90%, según perfil, tipo de vivienda y políticas vigentes.
• Varios bancos privados suelen financiar entre el 60% y el 70% para vivienda usada. Algunas entidades elevan el tope para vivienda nueva, pero lo restringen para usada.
• Cooperativas y cajas de compensación pueden ubicarse en rangos intermedios, con ofertas competitivas para ciertos perfiles.

Este “salto” del 70% al 80% o 90% modifica la estrategia de compra. Si tienes ahorro limitado pero ingresos estables, un préstamo para vivienda usada con mayor porcentaje de financiación puede acercarte al inmueble que quieres sin postergar la decisión varios años. Si, por el contrario, ya tienes la cuota inicial y priorizas pagar menos intereses en el tiempo, podrías optar por una entidad con menor LTV pero mejor tasa.

No hay una respuesta universal. Lo importante es que sepas que el banco que elijas puede cambiar de forma significativa el monto inicial exigido y, en consecuencia, el plan de compra. Si aún no sabes cómo sacar un crédito hipotecario, tenemos una guía práctica explicando paso a paso ¿Cómo sacar un crédito de vivienda?

¿VIS, VIP o No VIS? Lo que cambia para vivienda usada

Las categorías VIS y VIP están definidas por topes oficiales expresados en salarios mínimos legales vigentes. Esos topes se actualizan cada año y conviene revisarlos antes de hacer números definitivos. En la práctica, tres ideas te ayudan a decidir:

• En vivienda usada, los porcentajes de financiación dependen ante todo de la entidad y tu perfil. Si la vivienda es VIS/VIP y cumple los topes, algunas entidades pueden ofrecer tasas preferenciales, pero el beneficio más conocido de subsidios (como Mi Casa Ya) aplica principalmente a vivienda nueva.
• En No VIS (inmuebles por encima del tope VIS), el porcentaje máximo de financiación suele ser más conservador, especialmente en bancos privados. Allí gana relevancia tu cuota inicial y tu nivel de ingresos.
• Si aspiras a comprar una vivienda usada VIS/VIP, verifica no solo el precio sino el avalúo y los documentos que acrediten la categoría. Un precio de compra por debajo del tope no basta si el inmueble no cumple las condiciones formales.

En resumen, para vivienda usada el “plus” suele venir de la entidad y no tanto de programas estatales, así que comparar el LTV, la tasa y el plazo es todavía más determinante.

Requisitos clave para un crédito hipotecario de vivienda usada

Antes de ir a la notaría, hay pasos formales que no puedes saltarte. Aunque cada entidad tiene su checklist, esto es lo que normalmente te pedirán:

• Documentos personales y de ingresos: cédula, certificaciones laborales o extractos si eres independiente, desprendibles de nómina, declaración de renta si aplica.
• Historial crediticio sano: un buen score y deudas al día mejoran la aprobación y la tasa.
• Información del inmueble: certificado de tradición y libertad, avalúo reciente por perito autorizado, estudio de títulos, paz y salvo de administración e impuestos.
• Seguros obligatorios: de vida deudor y del inmueble hipotecado.
• Edad y plazo: que el plazo no supere la edad máxima permitida al finalizar el crédito (política típica de bancos).

Que no te sorprenda que, además del enganche, haya costos iniciales: avalúo, estudio de títulos, gastos notariales y de registro. Presupuesta entre 4% y 7% del valor del inmueble para estar tranquilo, aunque puede variar.

Para complementar esta información es útil conocer ¿Cómo adquirir una casa propia?, donde detallamos más sobre trámites y consejos para compradores.

Ejemplo práctico: cuánto te prestan y cómo cambia tu cuota inicial

Imagina que encontraste una vivienda usada por 220 millones de pesos. Veamos dos escenarios para el financiamiento:

• Banco privado con LTV del 70%: te presta hasta 154 millones. Necesitas una cuota inicial de 66 millones, más gastos.
• Entidad oficial con LTV del 90%: te presta hasta 198 millones. Tu cuota inicial baja a 22 millones, más gastos.

En ambos casos, tu capacidad de pago define si el monto es viable. Si tu ingreso familiar permite una cuota de, por ejemplo, hasta 1,2 millones mensuales, el plazo y la tasa de cada entidad determinarán si puedes cubrir 154 millones o 198 millones con comodidad. Aquí es donde un simulador de crédito hipotecario para vivienda usada te muestra, en minutos, la cuota estimada por entidad, en pesos vs. UVR y con diferentes plazos.

Tasas, plazos y tipo de moneda: decisiones que pesan en la cuota

Elegir entre tasa en pesos y en UVR no es solo un detalle técnico. La tasa en pesos te da previsibilidad: tu cuota es más estable y te protege de sorpresas por inflación, aunque la tasa nominal pueda ser más alta. En UVR, la cuota inicial puede ser más baja, pero subirá si la inflación repunta, porque el capital se actualiza.

El plazo también es estratégico. Un plazo de 20 o 25 años reduce la cuota hoy y puede facilitar la aprobación, pero pagas más intereses en total. Si tus ingresos van a crecer o esperas abonos extraordinarios, podrías optar por plazo largo y prepagar capital cuando tengas liquidez, verificando siempre si hay penalidades por prepago.

Cómo comparar opciones de crédito para vivienda usada con datos reales

Para tomar una decisión informada no basta con “la tasa más baja”. Necesitas ver el paquete completo: tasa, LTV, plazo, seguros, costos iniciales y cuota estimada. En Comparabien te ayudamos a hacerlo paso a paso:

1) Ingresa al comparador y elige crédito hipotecario para vivienda usada. 2) Indica el valor del inmueble, tu cuota inicial disponible y tus ingresos. 3) Revisa las ofertas ordenadas por cuota mensual, tasa y porcentaje de financiación. 4) Ajusta el plazo y la moneda (pesos o UVR) para ver cómo cambian las cuotas. 5) Solicita una precalificación con las entidades que mejor se ajusten a tu perfil.

Un buen truco es simular dos o tres escenarios de cuota inicial y plazo. Así identificas el punto donde la cuota te queda cómoda sin disparar el costo total del crédito.

Preguntas frecuentes que despejan el panorama

¿Cuánto me prestan para vivienda usada en Colombia? Usualmente entre 60% y 90% del valor del inmueble, dependiendo de la entidad y tu capacidad de pago. En bancos privados el tope frecuente es 70%; en entidades oficiales, puede llegar al 90% en ciertos casos.

¿El simulador de crédito sirve para usada? Sí. Un simulador de crédito hipotecario para vivienda usada te permite estimar la cuota con tus datos y comparar tasas reales disponibles en el mercado.

¿Puedo usar subsidios para usada? Los subsidios más conocidos se enfocan en vivienda nueva; para usada, las ayudas son limitadas. Por eso, las diferencias entre entidades (LTV y tasa) toman mayor relevancia.

¿En cuánto tiempo aprueban? La precalificación puede ser rápida, pero la aprobación formal del crédito depende de tu documentación y del estudio del inmueble. Reservar tiempo para avalúo y estudio de títulos evita contratiempos en la promesa de compraventa.

Errores comunes que encarecen la compra (y cómo evitarlos)

Muchos compradores subestiman los gastos distintos a la cuota inicial. Si tu plan depende de un LTV alto, asegúrate de reservar presupuesto para avalúo, estudio de títulos y notaría. Otro error frecuente es quedarse solo con una cotización. Cambiar de entidad puede mejorar la tasa y, sobre todo, el porcentaje de financiación. Finalmente, evita fijar una promesa de compraventa con plazos muy cortos si aún no tienes la precalificación; el estrés por fechas puede terminar en decisiones costosas.

La elección del banco puede cambiar tu plan de compra

Encontrar el crédito para vivienda usada que te conviene no es solo cuestión de tasa. El porcentaje de financiación cambia la cuota inicial y puede acelerar o frenar tu compra. Si comparas alternativas que van del 70% al 90% de financiamiento, verás cómo la brecha se traduce en millones de pesos hoy y en tranquilidad para el futuro. Usa un simulador, ajusta los escenarios a tu realidad y decide con datos. En Comparabien puedes ver, en un solo lugar, cuánto te prestaría cada entidad y con qué condiciones, para que tu próxima firma en notaría llegue sin sorpresas.

Si quieres conocer opciones que incluso incluyen financiamiento del 100 %, no dudes en revisar este artículo sobre ¿Qué banco financia el 100 % de la vivienda en Colombia?