7 desventajas clave de comprar una vivienda sobre planos

Comprar una vivienda sobre planos puede sonar atractivo: precios de lanzamiento, posibilidad de elegir acabados, promesas de valorización. Pero antes de separar, vale la pena conocer las desventajas de comprar sobre planos que afectan tu bolsillo, tu tranquilidad y, en algunos casos, tu seguridad. Aquí encontrarás una mirada completa a los riesgos de comprar vivienda sobre planos, incluyendo dos puntos que casi nadie menciona: la falta de protección real ante desastres naturales durante la construcción y la posibilidad de cambios negativos en el entorno del proyecto.

¿Qué significa comprar sobre planos hoy?

En Colombia, comprar sobre planos es comprometerte con un proyecto que todavía no existe físicamente (o está en fases tempranas) a través de un contrato con la constructora y, usualmente, un esquema de fiducia inmobiliaria. Durante la obra pagas una cuota inicial por avances y, al final, tomas un Crédito Hipotecario o leasing para escriturar. Es un modelo que funciona, pero que traslada al comprador parte del riesgo de ejecución, de mercado y del tiempo.

1) Incumplimiento de plazos: cuando el calendario no manda

El “incumplimiento de plazos de entrega” es el problema más citado y con razón. Los cronogramas dependen de permisos, clima, disponibilidad de insumos y la caja de la constructora. Un retraso de seis meses puede costarte arriendos extra, bodegaje, mudanzas y reprogramaciones del crédito. Además, si planeabas usar subsidios o tasas preferenciales, el cambio de fecha puede hacerte perder condiciones o te obliga a recalcular tu cierre financiero.

Si la obra se atrasa, revisa en el contrato las cláusulas de prórroga, penalidades y causales de fuerza mayor. No es asesoría legal, pero documentar todo y elevar reclamaciones formales suele marcar la diferencia.

2) Cambios en características y materiales: lo que ves en el render no siempre llega

Otra de las contras de comprar vivienda en planos es que las especificaciones pueden variar. El metraje utilizable, las áreas comunes, los acabados y hasta la fachada están sujetos a “tolerancias” que a veces sorprenden. Es común que el brochur y el apartamento modelo no coincidan en calidades finales si el contrato permite equivalencias o sustituciones.

Pide la memoria de acabados firmada, verifica el plano arquitectónico y pregunta por el protocolo de cambios. Un pequeño “ajuste” en carpintería o pisos multiplica su costo cuando lo asumes tú después.

3) Riesgo financiero al escriturar: tasas de interés y mercado cambian

Comprar sobre planos te expone a la tasa que te toque cuando la obra termine, no a la de hoy. Si las tasas suben, la cuota del crédito hipotecario o del leasing puede quedar por encima de tu presupuesto, y terminarás aumentando plazo o cuota inicial. También pueden cambiar los requisitos de aprobación del banco, lo que te deja con el reto de completar ingresos o buscar un co-deudor.

Añade a eso el riesgo de mercado: la “valorización” no está garantizada. Si hay sobreoferta en la zona o cambios en la demanda, podrías escriturar por un valor inferior al esperado. Simular escenarios de tasa y de tasa de cambio (si tus ingresos dependen de divisas) es un ejercicio obligatorio.

4) Dinero inmovilizado y menor liquidez: tu cuota inicial está atada

Durante la construcción, los pagos que haces quedan en encargo fiduciario con reglas claras de liberación, pero ese dinero no es líquido. Si tu situación cambia (pérdida de empleo, mudanza, separación), salir del negocio implica costos: penalidad por cesión, gastos administrativos y, a veces, pérdida de parte de lo pagado. Aunque la fiducia mitiga algunos riesgos, no elimina el costo de oportunidad de tener tu capital “quieto” por 18 a 36 meses.

Evalúa si te conviene guardar una parte de tu ahorro en instrumentos líquidos mientras cumples el plan de pagos. Y negocia calendarios que se ajusten al flujo real de tu ingreso.

5) Poca protección ante desastres naturales durante la construcción

Aquí va un riesgo poco visible y crítico. Mientras el proyecto está en obra, tu inversión depende de las pólizas que contrate la constructora (por ejemplo, todo riesgo construcción, responsabilidad civil y amparos de estabilidad, según lo que aplique). Tu seguro de hogar no existe todavía y tú no eres, en la mayoría de los casos, el beneficiario directo de esas pólizas. Si ocurre un terremoto, un deslizamiento o una inundación severa, podrías enfrentar retrasos largos, controversias de cobertura y, en casos extremos, reconfiguración del proyecto.

¿Qué hacer? Solicita certificaciones de las pólizas vigentes, pregunta por los amparos, exclusiones y deducibles, y quiénes figuran como asegurados y beneficiarios. Verifica que la obra contemple normas sismo-resistentes actualizadas y que el lote no esté en zonas de amenaza alta según los mapas de riesgo municipales. Esta diligencia no te quita el riesgo, pero te permite entenderlo y mitigarlo.

6) Cambios negativos en el entorno del vecindario: la minusvalía que nadie anuncia

Otra desventaja poco discutida es que el barrio puede cambiar para mal entre que separas y te entregan. Una modificación al POT, la licencia de un establecimiento nocturno, un terminal de transporte cercano, una bodega o una vía de alto tráfico pueden afectar ruido, seguridad, sombra, vista y, en últimas, valor. También puede darse sobre densificación: torres más altas que tapan iluminación y generan presión sobre servicios y movilidad.

Investigar el entorno no es ver el terreno una vez. Visita en distintos días y horas, consulta el visor de licencias urbanísticas, revisa proyectos vecinos en curadurías, pregunta por índices de criminalidad y por planes de obras públicas. Lo que decides hoy depende tanto del edificio como del ecosistema urbano donde va a vivir.

7) Asimetría de información y posventa desafiante

Los contratos de promesa de compraventa suelen ser de adhesión, con cláusulas técnicas y poca posibilidad real de negociación. Esa asimetría se traduce en sorpresas: gastos no previstos, reglas de devolución estrictas, ventanas de entrega sin precisión y posventas que tardan en responder. Si a eso sumas falta de información sobre la constructora y su reputación, el riesgo se amplifica.

Busca trayectoria y calificaciones de la constructora, revisa proyectos anteriores y su historial de posventa, y pide el reglamento de propiedad horizontal con anticipación. En temas de consumo, la evidencia y el papel son tus mejores aliados.

¿Vale la pena comprar vivienda en planos?

Depende de tu perfil de riesgo, tu horizonte de tiempo y tu flexibilidad financiera. Si priorizas precio de entrada, diseño personalizado y confías en un desarrollador sólido, puede tener sentido. Si tu presupuesto es ajustado, necesitas mudarte en una fecha fija o te afecta mucho una subida de tasas, los problemas al comprar vivienda sobre planos pesan más.

La clave está en reconocer estas desventajas de comprar sobre planos y gestionarlas: no se trata de asustarte, sino de darte herramientas para decidir con cabeza fría.

Consejos prácticos para comprar sobre planos en Colombia

• Compara financiación desde ya: simula créditos hipotecarios y leasing con distintos bancos; proyecta tu cuota con +200 y +400 puntos básicos de tasa.
• Verifica al desarrollador: consulta cámaras de comercio, estados financieros públicos y proyectos entregados; busca que haya fiducia independiente.
• Revisa pólizas y riesgos: solicita póliza todo riesgo construcción, amparos de estabilidad y RC; pregunta por beneficiarios y exclusiones.
• Estudia el entorno: revisa POT, licencias cercanas, planes de infraestructura y seguridad; visita el área de día y de noche.
• Asegura el cierre: calcula gastos de escrituración, seguros del deudor y de hogar, y deja un colchón de 3 a 6 cuotas para imprevistos.

Si la constructora no cumple con los plazos, documenta, activa las cláusulas de penalidad si existen y eleva tu reclamación por escrito. Si no obtienes solución, evalúa apoyo de entidades de protección al consumidor. Mantener un rastro claro facilita acuerdos y reembolsos.

Cómo te ayuda Comparabien a tomar esta decisión

En Comparabien creemos que decidir bien empieza con datos. Por eso puedes comparar en un solo lugar créditos hipotecarios, leasing habitacional y seguros relacionados para que veas tasas, costos totales y requisitos sin letra chica. Simula tu cuota con distintos escenarios, identifica el banco que mejor se ajusta a tu perfil y evalúa seguros de hogar para cuando recibas tu vivienda.

Además, si todavía estás construyendo tu cuota inicial, puedes comparar cuentas y productos de ahorro que te ayuden a llegar más rápido sin sacrificar liquidez. Comprar vivienda en planos es un maratón, no un sprint: tener la financiación clara desde el principio te da margen de maniobra si el mercado cambia.

Si quieres complementar tu conocimiento sobre el tipo de viviendas disponibles en el país, visita nuestro artículo ¿Cómo son las casas en Colombia? Características y tipos de viviendas.

Decidir con los ojos abiertos paga en el tiempo

Comprar en planos no es bueno ni malo por sí mismo; es una estrategia con beneficios y riesgos específicos. Al conocer los contras de comprar vivienda en planos —desde los típicos retrasos y cambios en materiales hasta los menos visibles, como la protección ante desastres y la evolución del vecindario— puedes alinear tu decisión con tu realidad financiera y tu tolerancia al riesgo. Haz tu tarea, compara tus opciones y deja que los números guíen el corazón: tu yo del futuro lo va a agradecer.